Neue Judikatur im Mietrecht: Unrichtige Anführung des Kündigungstermins

Der Oberste Gerichtshof hat sich in seiner Entscheidung zu 6Ob16/16a mit dem Thema der fristwidrigen Kündigung eines Mietvertrages auseinandergesetzt und ist zu dem Ergebnis gelangt, dass die frühere Judikatur, dass eine Richtigstellung des Kündigungstermins nur bei offensichtlichen Versehen zulässig ist, seit der ZVN 2009 überholt ist.

Kurz zusammengefasst ging es im Anlassfall darum, dass die gerichtliche Aufkündigung des Vermieters am 4.11.2015 bei Gericht eingegangen und dem Mieter am 10.11.2015 zugestellt worden ist. Als Kündigungstermin gab der Vermieter den 29.02.2016 an. Tatsächlich war gemäß Vereinbarung im Mietvertrag die Kündigung unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist nur zum Quartalsende zulässig und hätte im konkreten Fall sohin zum 31.03.2016 ausgesprochen werden müssen.

Bis zur Änderung des § 563 ZPO durch die Zivilverfahrensnovelle 2009 entsprach es ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs, dass eine Richtigstellung des Kündigungstermins durch die aufkündigende Partei nach Erlassung der Aufkündigung grundsätzlich nur bei Sanierung offenkundiger, das heißt auch für den Kündigungsgegner eindeutig erkennbarer, Ausdrucks- oder Schreibfehler zulässig war.

Nach § 563 Abs 2 ZPO idgF ist eine gerichtliche Aufkündigung für den darin genannten Kündigungstermin wirksam, wenn sie dem Gegner vor Beginn der für diesen Kündigungstermin gemäß § 560 Abs 1 Z 1 und 2 ZPO einzuhaltenden Kündigungsfrist zugestellt wird oder wenn der Gegner bei verspäteter Zustellung gegen sie keine Einwendungen erhebt oder die Verspätung nicht rügt.

Wenn der Gegner die Verspätung aber rügt, ist die Aufkündigung (nunmehr) für den ersten späteren Kündigungstermin wirksam, für den die Frist zum Zeitpunkt ihrer Zustellung noch offen war.

Daraus ergibt sich gemäß OGH folgender Regelungsmechanismus:

  1. Wird die gerichtliche Kündigung (des Vermieters oder Mieters) verspätet „angebracht“, also bereits nach Beginn der für den darin genannten Kündigungstermin einzuhaltenden Kündigungsfrist bei Gericht, ist sie von Amts wegen zurückzuweisen.
  2. Wird die Aufkündigung rechtzeitig „angebracht“, ist sie jedenfalls zuzustellen, und zwar auch dann, wenn bereits absehbar oder allenfalls auch schon gewiss ist, dass sie verspätet – also nach Beginn der einzuhaltenden Kündigungsfrist – zugehen wird.
  3. Ist die Kündigung verspätet zugestellt, ist zu differenzieren:
    1. Erhebt der Kündigungsgegner keine Einwendungen, wird die Aufkündigung zu dem genannten Kündigungstermin wirksam.
    2. Erhebt der Kündigungsgegner Einwendungen, macht er aber die verspätete Zustellung der Aufkündigung nicht geltend, ist die Verspätung nicht zu beachten.
    3. Macht der Kündigungsgegner die verspätete Zustellung geltend, hat das Gericht, wenn es die Kündigung als Ergebnis des Verfahrens aufrecht erhält, im Urteil als Datum der Wirksamkeit der Aufkündigung jenen Termin zu benennen, der zum Zeitpunkt der Zustellung an den Kündigungsgegner unter Berücksichtigung der einzuhaltenden Kündigungsfrist noch offen war.