Mietrecht: Verjährung des Zinsminderungsrechts nach 3 Jahren

Der OGH folgt in seiner Entscheidung vom 25.08.2015 zu 5 Ob 25/15k den Stimmen der jüngeren Literatur, dass die kurze Verjährungsfrist von drei Jahren für Zinsminderungsansprüche des Mieters heranzuziehen ist. Dies in Abkehr von der bisherigen Judikatur, die den Bereicherungsanspruch der allgemeinen Verjährungsfrist von 30 Jahren unterwarf.

Im konkreten Anlassfall ging es zusammengefasst darum, dass eine Mieterin im Jahr 1999 dem Vermieter bekannt gab, dass ihr Mietobjekt nur mehr mangelhaft beheizbar wäre und ihn darauf hin wies, dass sie für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit wäre und sich das Recht vorbehalten würde, rechtsirrtümlich zuviel bezahlte Mietzinse zurückzufordern. Die Klägerin bezahlte in den darauffolgenden Jahren die Miete in voller Höhe. Im März 2012 brachte sie Klage ein und begehrte die Rückzahlung der von ihr bezahlten Mieten und zwar zu 100% für die Wintermonate.

In seiner rechtlichen Beurteilung kam der Oberste Gerichtshof zu dem Ergebnis, dass dem Bestandnehmer gemäß § 1096 ABGB ex lege ein Zinsbefreiungs- bzw. Zinsminderungsrecht und zwar ab Beginn der Unbrauchbarkeit oder der Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandobjekts zustehen würde. Mietzinsüberzahlungen können gemäß § 1431 ABGB, also im Fall des Irrtums (auch Rechtsirrtums) zurückgefordert und/oder gegen laufende oder spätere Bestandzinsforderungen aufgerechnet werden. Der Bestandnehmer, der Zweifel über den Bestand einer Bestandzinsschuld hatte und dennoch leistete, kann die Leistung nur zurückfordern, wenn er bei der Zahlung einen Vorbehalt macht; sonst ist eine Rückforderung unter Berufung auf § 1431 ABGB ausgeschlossen.

Die Verjährungsfrist für Bereicherungsansprüche nach § 1431 ABGB würde zwar 30 Jahre betragen, jedoch würden davon von der Rechtsprechung entwickelte Ausnahmen bestehen.

Der Oberste Gerichtshof zog die Parallele zu der von der Rechtsprechung entwickelten Ausnahme für Rückforderung rechtsgrundlos gezahlter Kreditzinsen und sprach aus, dass für Rückforderungsansprüche, die aus einer Zinsbefreiung (Zinsminderung) nach § 1096 ABGB resultieren, analog die Bestimmungen des § 27 Abs 3 MRG und des § 5 Abs 4 KlGG heranzuziehen sind und sohin die kurze Verjährungsfrist von drei Jahren gilt.

§ 27 Abs 3 MRG normiert ausdrücklich eine dreijährige Verjährungsfrist für die Rückforderung zu Unrecht vorgeschriebener und eingehobener Beträge nach den §§ 15 – 26 MRG. Dies gilt also vor allem für unzulässig überwälzte oder überhöhte Hauptmietzinse, Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben, weiters für Auslagen für die Verwaltung und Hausbetreuung oder Entgelte für mitvermietete Einrichtungsgegenstände. Diese Bestimmung gilt analog auch für Bestandentgelte außerhalb des MRG. Der OGH argumentiert, dass dann, wenn nach § 27 Abs 3 MRG sogar gesetzwidrig geleistete Entgelte schon nach drei Jahren nicht mehr rückgefordert werden können, dies argumentum a maiori ad minus auch für Rückforderung von (bloß) infolge einer Äquivalenzstörung vertragswidrigen Leistungen gelten muss.